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为什么说房地产基金是类固收领域的常青树? 来源: 发布时间:2018-12-10   844 次阅读
在大多数人的资产配置方案中,固定收益产品都占据了相当大的比例。有媒体调查发现,全球高净值人群的资产配置中,固定收益资产配置比例达16.9%,固定收益类资产与现金类资产的合计占比更是达到了43.7%,占据了财富的半壁江山。

在大多数人的资产配置方案中,固定收益产品都占据了相当大的比例。有媒体调查发现,全球高净值人群的资产配置中,固定收益资产配置比例达16.9%,固定收益类资产与现金类资产的合计占比更是达到了43.7%,占据了财富的半壁江山。


传统的存款、银行理财、债券之外,货币基金......固收大家庭的成员兴旺,而这其中,房地产基金受到很多投资者明显的偏爱。


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什么是房地产投资基金?


房地产投资基金是指从事房地产的收购、开发、管理、经营和营销获取收入的集合投资制度。它可以被看成是为投资者从事其自身资金和管理能力所不能及的房地产经营活动的一种融资形式。


在中国,新兴的房地产基金管理机构在投资策略方面,已经开始产生多元化格局分化,及专业化投资策略成型。


在国际市场上,投资人一般通过三种途径投资房地产:

  1. 直接投资开发房地产;

  2. 在公开市场上通过投资上市公司或基金投资房地产;

  3. 在非公开市场上通过私有企业或基金投资房地产。


房地产投资基金属于第三类:通过基金投资房地产。房地产投资基金区别于直接投资实物房地产和公开市场投资,投资房地产基金的利润来源中既包含土地增值,也包含开发环节利润,其利润相对对于直接买房投资更多。


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私募房地产基金的风控措施


房地产基金通过发行私募基金的形式,以非公开针对特定对象募集投资者的资金,由基金管理人运作此房地产私募基金,投资期限较长,追求稳定连续性的收益。基金投资者的收益主要是房地产基金拥有的投资权益的收益。


由于房地产需要的资金规模比较大,现阶段我国房地产私募基金多是定向投资于某一个项目。为确保基金投资人的本金得以返还、收益得以实现,房地产私募基金往往在与项目方的交易结构中融入如下多种保障措施:


1、控股及过程管控


原则上,房地产私募基金在投资期内会直接持有项目公司一定份额的股权,通过对项目开发、运作、销售的全盘控制(监督或牵制)确保基金的投资安全。除此之外,基金还会向项目公司委派董事、监事、财务专员等,实行公章、财务共管等措施,以确保基金在项目公司中控制权的稳固。


2、股权质押


当房地产私募基金无法在项目公司中直接控制时,一般会要求项目公司股东将其持有的项目公司股权向基金进行质押,作为融资方按时返还投资款并支付相应利息的保障。同时,通过股权质押协议中相关条款的设计,相当于基金实现了对项目公司的控股。


3、土地抵押


传统上,资产抵押是最直接和最易被接受的担保方式。鉴于目前房地产开发贷款政策的收紧,也有部分项目公司以其持有的项目土地使用权、在建工程等向房地产私募基金设定抵押。此外,项目公司的母公司或其他关联公司以担保人的身份利用其资产向基金设定抵押也是一种行之有效并为投资人所接受的担保模式。


4、保证担保


房地产私募基金一般会要求项目公司的股东(包括法人和自然人)、实际控制人及其关联公司向基金提供无限连带保证责任担保,以保证基金在任何情况下从项目退出时的收益率均不会低于融资方的先期承诺。


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如何判断房地产基金的投资价值?


目前市场上房地产类股权产品或债权产品种类繁多,投资者该如何筛选项目,并找到适合自己的投资产品?


一般来说,以住宅为标的,应注意项目所在地首选人口净流入大、房产库存较低的城市,刚需型房产(小户型)优于改善型住房(大户型),更优于高端住宅(洋房、别墅等),换句话说,越容易出手的住宅越好。与此同时,还需关注项目周边配套的完善度以及交通的便利性等。


而投资商业地产(集中商业、写字楼等),对前者来说,主要考察后期是租是售是整是零,能否形成区域规模效应、当地经济水平如何、人流量大小等因素。对后者来说,则主要看其招商入住率。对于旅游地产,即指集旅游、度假、居住为一体的房产项目,需重点关注区域位置与品位,尤其是当地的气候与人文环境。


特别地,对房地产基金产品来说,基金管理人与交易对手的选择非常重要,对于投资的安全性起着决定性的作用。


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我国房地产投资基金未来发展趋势


以领先国内近20年的美国等发达国家作为参照,我国私募房地产基金的未来发展清晰。积极的因素在于,在近短短几年中,我国房地产基金已经开始自我反省、学习和变革,发展的模式也开始百花齐放。


随着房地产市场的发展,房地产基金规模也在不断扩大。业内人士表示,伴随房企融资需求加大,房地产基金或迎来更大的发展机遇,可能出现大量投资机会。


在未来,我国房地产基金可能会进一步优化,出现以下趋势:

1、投资、退出渠道趋于多元化

2、股权、夹层投资将成主流

3、大资管时代下战略合作契机

4、险资介入将主导LP机构化

5、管理重心向团队品牌变迁

6、监管制度趋于完善,行业合规发展


展望将来,房地产基金可能即将成为另类资产配置的重要资产类别。房地产基金具有明显的长期投资属性、资产增值特点,对于丰富机构投资人和高净值个人的投资组合具有实质性意义。同时,房地产基金管理人的逐渐成熟,以及不同管理人投资策略的专业化,为建构一个多元化的房地产基金投资组合提供了坚实的基础。

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